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(재테크 초보지식) 월세냐 전세냐 무엇이 좋을까? feat.기회비용
월세, 전세, 자가 중에 가장 좋은 것은 말할 것도 없이 내집마련이겠지만 보통 월세냐 전세냐 고민하는 사람들은 대다수가 현실적으로 내집마련이 힘든 사람이거나 혹은 내집마련의 필요성을 못느끼는 사람일 것이다. 월세 VS 전세 중에 뭐가 좋냐고 묻는다면 대다수의 사람들이 당연하게 전세가 더 좋다고 생각을 하고 비용도 비용이지만 왠지 모르게 월세 산다고 하면 궁핍해 보이고 없어보이며 그나마 전세에 산다고 하면 어디 가서 월세살이 한다고 이야기 하며 챙피할 일도 없고 100% 대출을 받는다고 하더라도 비용적으로도 훨씬 저렴하다고 생각한다.
필자가 사는 곳이 경기 남부권인데 이 지역의 대략적인 원룸 거주비를 비교해 보자면
<월세, 전세 비용 비교>
원룸 월세 보증금 / 월세 = 500만원 / 40만원
원룸 전세 전세금 5000만원 = 100% 대출시 (금리 3.4%) 월 14만원
말할 것도 없이 100% 대출을 받는 다고 가정을 해도 압도적으로 전세가 비용측면에서 저렴하고 유리하다. 물론 저 5000만원이 대출이 아닌 내돈이면 거의 공짜로 집을 빌려 거주하는거나 다름이 없는 것이다. 월세 사는 사람이 바보이거나 신용불량자여서 아예 대출이 불가능한 사람이라고 생각할 수가 있다.
하지만 이것은 단순히 월 지출만을 생각한 것이고 전세금으로 묶이는 순간 발생되는 기회비용의 상실을 전혀 계산 하지 않은 것이다.
투자나 기회비용에 대해서 조금이라도 생각해 본사람들은 모두 그런 생각을 했겠지만 사회 초년생이나 금융문맹인 사람들은 단순히 월 지출만을 생각하고 돈이 움직이지 못하므로써 발생되는 기회 비용같은 것은 생각하지 못한다.
기회비용 = 어떤 재화의 용도 중 한가지 만을 선택한 경우, 포기한 것에 대해서 발생하는 이익의 평가액
예를 들어 전세금 5000만원으로 주식투자를 하여 수익을 얻을 수도 있고 부동산 갭투자를 하여 시세차익을 노릴 수도 있고 창업을 하여 내 사업자금에 보탤 수도 있는 것이다. 그런 행동을 했을 때 취할 수 있는 수익을 포기하는 비용을 말한다.
그럼 혹자들은 말한다. '투자를 하다가 오히려 원금을 까먹어서 돈을 날리면 오히려 더 손해 아닌가?' 그건 당연한 말이다. 나는 '투자'라고 명시를 했다 모든 투자는 그에 따른 리스크를 동반하며 리스크가 있는 만큼 기대 이상을 수익을 얻을 수도 있고 잃을 수도 있는 것이다. 여기서 또 대다수의 사람들은 '그럼 나더러 도대체 어쩌란 말이냐? 월세를 살라는 거야 전세를 살라는 거야?'라고 질문을 할 수 있는데... 그것 역시 본인 스스로 자본주의 시장에 관심을 가지고 공부를 해서 지금 현재 내 포지션과 거시 경제가 현재 어떤 포지션을 가지고 있는지 판단하여 그때 그때 상황에 맞는 전략을 취해야 한다고 생각한다
필자의 경우를 예로 들어 보겠다
2007년 6월경 필자가 27살인 시절에 현재 거주하고 있는 경기도 지역에 전재산 500만원을 가지고 상경하였는데.. 당시 미국 부동산 시장의 과도한 모기지로 인해 버블이 발생하는 시기였고 결국 2008년 그 유명한 리먼 브라더스 사태가 터졌다. 기준 금리 또한 5%가 넘던 시절이였으며... 지금과 비교하면 대단히 높은 고금리 시절이였다. 신용대출 또한 7%대 였던 것으로 기억한다. 리먼사태가 터져 금융위기가 발생하고 부동산과 주식시장등 자산시장이 폭락하여 경기가 침체되는 바람에 금융당국에서 경기부양을 위한 공격적인 금리 인하를 단행 하여 1년만에 기준금리가 2%까지 떨어졌다. 이때 많은 사람들이 금리 갈아타기를 하였으며 대출을 받아 집을 사거나 전세를 구하기 위해 대출을 받았다. 이때 폭락한 자산(부동산, 주식)을 매입한 사람은 지금 현재 큰 부를 챙겼겠지만 전세등으로 현금의 유동성을 묶어 버린 사람들은 좋은 기회를 날려버리게 되었다.
이러한 상황이였을 때 나는 보증금 200 월 25만원짜리 월세를 살고 있었지만 대출을 받아 당시 원룸 전세 (3000만원)로 갈아탔으면 월 15만원 안팎으로 거주비를 해결할 수 있는 상황이였다. 당시 필자가 받던 급여가 월 150만원 정도 였고 순 저축액이 60만원 이였으니 10만원을 아낄 수 있다면 전세로 옮겨가는 것도 좋은 선택이였을 것이다. 하지만 이때 금리가 싸졌다고 대출을 받아 전세를 고집하지 않았고 중국 및 국내 인덱스 펀드의 매수와 엔씨소프트 주식을 평단 4만원대에 적립식으로 꾸준히 매집을 하였다. 대출을 받아서 전세를 살고 주식이나 펀드는 그것대로 매수를 해도 되었지만 당시 필자는 대출에 대한 부담감이 컸기 때문에 대출이 있으면 투자를 못할 거 같아 월세를 유지하고 맘편하게 투자를 했었다. 결과는 지금 생각해보면 너무 일찍 수익실현한 아쉬움은 있지만 1년~2년 뒤에 100% 넘는 수익을 달성하여 주식과 펀드를 전량 매도하고 2년만에 4000만원을 모아 대출 없이 전세집을 구할 수 있었다.
만약 이때 목돈을 전세금 구하는데 사용하였다면 이런 공격적인 투자를 할 수 없었을 것이고 내가 전세집 구하는데 더 오랜 시간이 걸렸을 것이다.
그리고 그 후 책과 각종 경제 유투버, 블로그 글들을 통해 오랜기간 지속된 글로벌 저금기 기조 유지로 인한 유동성 증가와 달러약세가 될 수 밖에 없는 금융생태계가 조성되고 있다는 의견에 공감하고, 살고 있던 전세집(전세금 5000만원)을 정리하고 2019년 12월 월세집을 구하였다... 그리고 반도체 슈퍼 사이클과 파운드리시장의 확장을 대비하여 삼성전자 우선주를 분할 매수 하였다 그러다가 2020년 3월 코로나로 인한 팬데믹 상황으로 인해 증시 폭락이 왔고 이때 그동안 모아놓은 저축액(1억)과 남아있던 전세 보증금 일부분을 모두 투여하였다.
그 결과 2020년 12월 5억5천에 분양된 33평 아파트를 계약할 만한 자금이 모였고 일부 주식을 정리하여 분양 계약을 하고 드디어 내집마련을 할 수가 있었다.
이렇듯 운좋게 모든 상황이 딱딱 들어맞기가 쉽지는 않지만 결국에 중요한 것은 기회가 올때 수중에 현금이 확보되어 있어야 그 위기들은 나의 기회로 바꿀 수 있다는 것이다. 이에 관련된 자세한 내용들은 나중에 기회가 되면 따로 기술 하기로 하고... 지금 내가 하고 싶은 이야기는 거시 경제의 상황에 따라 현금을 자유롭게 움직일 수 있게 유동성을 확보해 놓아야 할 때가 있다는 걸 말해주고 싶다. 전세에 돈이 묶여 있으면 경기가 갑자기 어려워져 전세를 빼기가 쉽지 않을 상황이 올수도 있을 뿐더러 (아파트나 전세금이 클 경우는 더욱 그렇다) 기회를 활용할 수 있는 여지도 줄어든다는 것이다. 이렇게 거시경제 상황에 따라 리먼브라더스나 코로나 팬데믹 같이 특수한 상황에서 자산이 폭락한 시기에는 월세거주를 통해 유동성을 확보해 놓은 사람이 유리하고 이런 특별한 상황이 아니거나 내가 꾸준히 시드머니를 모아가야만 하기 시기라면 고정지출이 줄어드는 전세가 유리하다고 할 수 있겠다.
하지만 이런 기회에 공격적으로 자본을 투입하는 것은 평소 어느정도 공부가 되어있어야 하며 내가 종자돈을 모으고 있는 시기에 그 공부를 열심히 해둬야 한다는 사실을 절대 잊어선 안된다.. 최우선은 저축과 알뜰한 소비습관으로 시드머니 확보가 먼저이며 이 기간에 금융 지식과 거시경제에 대해 열심히 공부를 하고 부동산이나 주식, etf, 금리, 달러, 금 같은 상품에 대해 꾸준히 관심을 가지고 시장 동향을 살펴야 한다..비록 내가 그 시장에 참여를 하지 않았더라도 말이다. 공부가 안되어 있다면 차라리 전세에 돈이 묶여있는게 내 재산을 지키는 길이다. 무지한 상태에서의 투자는 내 계좌가 거꾸로 가는 지름길이 된다.